Главное в материале

  • Эксперты считают, что массовая оценка пригодна для налогов, но не для компенсаций и залогов
  • Приводился пример: соседние дом-дворец и ветхий дом получили почти одинаковую оценку
  • Предложение — сохранить индивидуальную оценку для сделок и гарантировать собственнику независимый отчёт

Одна оценка для разных целей?

В Ташкенте собственников просят ознакомиться с определённой в ходе массовой оценки стоимостью их жилья и высказать мнение. При этом остаётся неясным, в каких целях в дальнейшем будет использоваться эта цифра и как она повлияет на интересы владельцев. Kun.uz ранее обсуждал тему с руководством Национального центра массовой оценки недвижимости, а на этот раз собеседниками стали председатель Общества оценщиков Узбекистана Зебунисо Исанова и член его правления Шухрат Абдувахобов, которые высказали возражения к подходам в законопроекте.

Риск для собственников и банков

По мнению Исановой, результат массовой оценки нельзя приравнивать к индивидуальной оценке конкретного дома: требования к расчёту зависят от цели. Она против автоматического применения стоимости, определённой для налоговой базы, при купле-продаже, залоге или изъятии для общественных нужд. Она также отметила, что используемое в проекте понятие «близкая к рынку стоимость» требует юридического уточнения — новый термин не заменяет требование определения рыночной стоимости. Абдувахобов пояснил: при массовой оценке похожие объекты группируются и стоимость выводится по обобщённым показателям, тогда как при залоге или компенсации нужно оценивать отдельный объект и его особенности. Заниженная стоимость выгодна собственнику при налоге, но если эта же цифра станет основой компенсации при изъятии, владелец рискует получить меньше реальной стоимости имущества; завышенная оценка, напротив, может навредить плательщику компенсации. Эксперт считает, что до запроса согласия гражданину должны объяснить, для каких целей будет использован результат: собственник может согласиться с одной и той же суммой с точки зрения налога и не согласиться с точки зрения компенсации.

Дворец и развалины с одной ценой

Исанова привела изученный обществом пример: два соседних дома — один в виде дворца, другой в очень плохом состоянии — получили при массовой оценке почти одинаковую стоимость. При индивидуальной оценке техническое состояние и другие характеристики должны отражаться в расчёте. Абдувахобов рассказал, что в знакомой ему методике при наличии в кадастре данных о состоянии ремонта они используются, а при их отсутствии состояние считается средним; такой подход может недостаточно отражать разницу между отремонтированными и требующими ремонта домами. Он также возразил против коэффициентов по этажам: в его примере для пятиэтажного дома первому этажу присваивался понижающий, а четвёртому и пятому — повышающий коэффициент, что, по его мнению, может не соответствовать реальному рынку с учётом домов без лифта и коммерческих возможностей первого этажа. Исанова подчеркнула значимость этих различий для банков: если объект, требующий капитального ремонта, оценён как качественно отремонтированный, залоговое обеспечение может быть необоснованно завышено, и при невозврате кредита залог может не покрыть долг.

Компенсации и предложения экспертов

Вопрос компенсации не ограничивается состоянием дома. По словам Абдувахобова, опора на кадастровую базу может оставить вне учёта некоторые надворные постройки или многолетние деревья. Он отметил, что закон об изъятии земли для общественных нужд предусматривает возмещение рыночной стоимости недвижимости, прав на землю и деревьев, а также в предусмотренных законом случаях — возмещение стоимости строений, не внесённых в кадастр; охватить отсутствующие в базе объекты через массовый расчёт трудно. Исанова добавила, что занижение компенсации выглядит экономией в краткосрочной перспективе, но споры с собственником, переоценка, судебные расходы и задержка проекта могут обойтись дороже, а такая ситуация подрывает доверие к защите права собственности. Оба эксперта предложили ограничить задачу массовой оценки формированием базовой стоимости для налоговых целей, сохранить индивидуальную оценку для компенсаций, залогов и других индивидуальных сделок и чётко закрепить в законе право несогласного собственника защищать свои интересы через независимый отчёт.