Главное в материале

  • Спрос смещается на вторичный рынок жилья, несмотря на ставки около 18% против льготных программ на первичке
  • Среди причин — готовое жилье, более широкий выбор в локации и меньшая сумма кредита
  • Пример: вторичка за 16 млн под 18% дает платеж около 130 тыс. рублей против 144 тыс. по новостройке за 20 млн под 12%

Почему вторичка снова выигрывает у новостроек

Еще недавно покупка квартиры на вторичном рынке под 18% годовых выглядела нелогичной на фоне возможности взять новостройку по льготной ставке. В 2026 году, как рассказал «Газете.Ru» Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, эта логика стала давать сбой: покупатели все чаще выбирают готовое жилье.

Шесть причин сдвига спроса

Первая причина — постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, которое повышает доступность рыночной ипотеки и поддерживает спрос в сегменте комфорт-класса, с которым чаще всего ассоциируется вторичка. Вторая — покупатели смирились с тем, что «дешевле завтра» не будет: по словам Зубика, ожиданий снижения цен на вторичку больше нет, а сам рынок «гораздо менее гибок к резким коррекциям», поэтому откладывать покупку кажется бессмысленным. Третья — вторичка предлагает готовый продукт: можно жить сразу и увидеть реальное состояние дома и инфраструктуры, тогда как при покупке по ДДУ покупатель принимает на себя рыночный риск, риск застройщика и риск самого проекта. Четвертая — качество планировок: по оценке эксперта, даже квартира за 35 млн рублей в современном проекте может иметь маленькие спальни, прихожие и дефицит мест хранения. Пятая — более широкий выбор внутри конкретной локации: этаж, планировка, площадь, состояние и вид из окна. Шестая — меньшая цена объекта, которая компенсирует дорогую ипотеку: при высокой ставке важен не только процент, но и размер кредита.

Что это значит на практике

Зубик привел расчет для семьи с одним ребенком и 8 млн рублей собственных средств: новостройка за 20 млн по ставке 12% дает платеж около 144 тыс. рублей, а сопоставимая вторичка за 16 млн под 18% — около 130 тыс., причем ее в будущем можно рефинансировать. Дополнительно при покупке на первичке нужно закладывать стоимость ожидания ключей, расходы на аренду и ремонт. По выводу эксперта, покупатель теперь выбирает между двумя экономическими сценариями, а не просто между первичным и вторичным рынком, и в условиях дорогих денег цена самого объекта снова становится одним из ключевых факторов. Ранее, как отмечает издание, россиянам уже объясняли, как понять, что квартира переоценена и за нее просят больше рынка.