Главное в материале
- Адвокат Андрей Алёшкин рекомендует начать с выписки из ЕГРН и истории получения квартиры продавцом
- Отказ от приватизации может сохранить право пользования квартирой даже после её продажи
- Психиатрический диагноз не лишает права продавать жильё, но сделку могут оспорить, если продавец не понимал своих действий
Скрытые риски вторички
Покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться многолетними судебными разбирательствами, если в жилье обнаружатся люди, сохранившие право проживания даже после смены собственника. Об этом Life.ru рассказал адвокат Андрей Алёшкин: по его словам, встречаются случаи, когда новый владелец узнаёт о претензиях третьих лиц спустя месяцы или даже годы после оформления права собственности.
С чего начать проверку
Первый шаг, который рекомендует Алёшкин, — заказать выписку из ЕГРН через Росреестр и выяснить, каким образом продавец получил квартиру. Особую осторожность он советует проявлять, если жильё досталось продавцу по наследству, было приватизировано или несколько раз перепродавалось за короткий срок. Дополнительно стоит изучить сведения о судебных спорах, связанных с недвижимостью.
Жильцы, которых не выселить
Даже безупречные документы о собственности не гарантируют отсутствия проблем с жильцами. Покупателю следует запросить данные обо всех зарегистрированных и ранее проживавших в квартире лицах, а при необходимости — изучить архивные сведения, особенно по истории приватизации. «Например, человек мог отказаться от участия в приватизации, но при определённых обстоятельствах сохранить право пользования квартирой даже после её продажи. Получается, что новый собственник приобрёл жильё, а выселить такого гражданина в судебном порядке может оказаться невозможно», — пояснил адвокат.
Дети, маткапитал и состояние продавца
Отдельный блок рисков связан с несовершеннолетними: перед сделкой нужно выяснить, есть ли у детей доли в квартире, использовался ли материнский капитал при её приобретении и выполнил ли продавец обязательство по выделению долей. Нарушение прав ребёнка может стать основанием для судебного спора. При этом сама по себе регистрация ребёнка не делает его собственником и не означает, что снять его с учёта невозможно — каждый случай требует отдельной оценки.
Состояние продавца и банкротство
Алёшкин подчеркнул, что психиатрический диагноз сам по себе не лишает человека права распоряжаться недвижимостью, однако если будет установлено, что при продаже собственник не понимал значения своих действий, сделку могут признать недействительной. «Ни одна справка не даёт абсолютной гарантии от оспаривания сделки», — отметил он. Также стоит проверить, не находится ли продавец в процедуре банкротства, нет ли у него судебных споров, способных повлиять на продажу, и не нарушает ли сделка права наследников.
Практический итог
Выписку из ЕГРН можно заказать через Росреестр, документы о приватизации и сведения о зарегистрированных жильцах — запросить у продавца или получить через уполномоченные органы. До подписания договора адвокат советует передать весь комплект бумаг независимому юристу по недвижимости. Насторожить должны торопливость продавца, отказ показывать документы или неспособность объяснить, как он получил квартиру. «В сделках с недвижимостью лучше проявить излишнюю осторожность, чем потом годами доказывать свои права в суде», — подчеркнул Алёшкин.
