Главное в материале

  • Официальные лица: массовая оценка — лишь ориентир, а не обязательная цена сделки или итог компенсации
  • Оценщики считают, что границы применения оценки должны быть чётко прописаны в законе
  • В Ташкенте изучено более 100 тыс. объявлений и 85 тыс. нотариальных сделок за год

Дебаты о массовой оценке: позиции сторон

Kun.uz организовал дебаты о массовой оценке недвижимости, в которых участвовали заместитель директора Национального центра массовой оценки недвижимости Феруз Султонов, начальник управления центра Ботир Каримов, председатель Общества оценщиков Узбекистана Зебунисо Исанова и член совета общества Шухрат Абдувохобов. Обсуждались правовой статус результатов оценки, понятие «значения, близкого к рыночной цене», применяемые коэффициенты и возможность обжалования для собственников.

Компенсации при сносе: ориентир или итоговая сумма

По словам Феруза Султонова, результаты массовой оценки не рассматриваются как величина, напрямую определяющая компенсацию при изъятии недвижимости для общественных нужд: она может служить источником информации для предварительных расчётов. Действующий порядок компенсации сохраняется; если одна из сторон не согласна с результатом массовой оценки, можно привлечь независимого оценщика. Если же собственник и вторая сторона согласны с установленной стоимостью, выплаты могут производиться на её основе. Шухрат Абдувохобов с этим подходом не согласился: по его мнению, ограничиваться соглашением сторон недостаточно, поскольку закон о изъятии земли для общественных нужд предусматривает отдельные категории потерь, подлежащие возмещению. Оценщик перечислил их: стоимость прав на недвижимость и землю, многолетние насаждения, упущенная выгода и расходы на переезд. «Поскольку результаты массовой оценки не охватывают полностью объекты компенсации, её применение неправильно», — заявил Абдувохобов. Итог расхождения: официальные лица описывают массовую оценку как предварительный ориентир, а оценщики настаивают, что в законе должны быть чётко зафиксированы границы её применения.

Сделки с жильём: обязательной цены не будет

В вопросе купли-продажи Султонов заявил, что массовая оценка не является обязательной ценой ни для собственника, ни для покупателя: объект, оценённый в один миллиард сумов, не обязательно продавать или покупать именно за эту сумму. По его объяснению, оценка позволяет гражданину узнать примерную стоимость своей недвижимости, покупателю — заранее сориентироваться в необходимой сумме, а государству — получить представление о стоимости фонда недвижимости по регионам. Оценщики указали, что в законопроекте эта оговорка выражена недостаточно чётко: в 12-й статье проекта упомянуто использование результатов для оформления сделок с недвижимостью, налогообложения и иных определённых законом целей. Абдувохобов отметил, что «сделки с недвижимостью» — широкое понятие, включающее не только куплю-продажу, но и залог, поэтому нужно ясно указать, где стоимость обязательна, а где рекомендательна. Он также предложил уточнить формулировки 11-й статьи о «рекомендательном характере» результатов и случаях их «приоритетного учёта». Султонов ответил, что норма об отсутствии ограничений при сделках вносилась ранее и могла выпасть из представленной публике редакции проекта, и выразил готовность рассмотреть итоговый вариант вместе с оценщиками.

Налоги и методология оценки

Представитель центра назвал одной из целей системы справедливое распределение налоговой нагрузки: различия между более дорогой недвижимостью из-за расположения и инфраструктуры и недвижимостью в ограниченных по возможностям районах предполагается учитывать при налогообложении. При этом Султонов подчеркнул, что определение порядка и ставок применения результатов к налогам не входит в компетенцию центра, и что массовая оценка сама по себе не означает многократного роста налогов; перед внедрением нужно изучить итоги эксперимента. Оценщики, со своей стороны, считают, что цель применения результатов должна быть определена заранее: Абдувохобов напомнил, что собственник не обязан участвовать в сделках купли-продажи, залога или страхования, но обязан платить налоги, поэтому сферы использования оценки следует определить исходя из процессов, для которых она нужна. Он допустил также использование таких данных при планировании программ реновации и предварительных расчётах необходимых средств. Отдельно обсуждалась методология: при массовой оценке в квартиру не заходят и не проверяют реальное состояние ремонта — объекты оцениваются по имеющимся данным в условии среднего ремонта, тогда как при индивидуальной оценке объект изучается на месте. Именно этим, по мнению Султонова, объясняется термин «значение, близкое к рыночной цене». Зебунисо Исанова возразила, что в оценочной деятельности существуют только два вида стоимости — рыночная и отличная от рыночной, — и поставила вопрос, к какому из них относится результат массовой оценки.

Данные о ценах и порядок обжалования

Разрыв между ценами объявлений и реальными сделками также стал темой спора. По данным Султонова, за год по Ташкенту изучено более 100 тыс. объявленных предложений и более 85 тыс. нотариальных сделок купли-продажи; упомянутые расхождения в 30–40% он объяснил разницей между ценой предложения и ценой после торга. Абдувохобов заметил, что суммы в нотариальных договорах не всегда отражают реальную цену продажи, а при индивидуальной оценке поправка на торг тоже учитывается. Завершились дебаты вопросом о рассмотрении жалоб: Абдувохобов указал, что комиссия во главе с директором центра, рассматривающая возражения собственников на стоимость, рассчитанную самим центром, ставит под сомнение беспристрастность. Он также попросил уточнить, как учитывается результат, если собственник представил отчёт независимой оценки. Эти вопросы в ходе дебатов подробно не обсуждались; представители центра предложили оценщикам совместно рассмотреть законопроект и методику. Открытыми остались границы применения массовой оценки, расчёт коэффициентов и механизм рассмотрения жалоб.